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Fiscal e Tributário

Holding Patrimonial 2026: o que muda com IBS e CBS no aluguel

Por Âncora Inteligência Contábil Publicado em 8 minutos de leitura
Holding Patrimonial 2026: o que muda com IBS e CBS no aluguel

Holding Patrimonial em 2026: o que muda com o IBS e a CBS no aluguel de imóveis

Quem organiza imóveis dentro de uma holding patrimonial precisa prestar atenção a uma mudança estrutural trazida pela Reforma Tributária: a Lei Complementar 214/2025 passou a tratar a locação de imóveis como uma prestação de serviço sujeita ao IBS e à CBS, os dois novos tributos sobre o consumo que vão substituir PIS, Cofins, ICMS e ISS ao longo da transição.

Isso não significa que a holding perdeu vantagem sobre a pessoa física — na maior parte dos casos, é o contrário. Mas o cálculo que antes era simples agora exige atenção a alguns detalhes novos.

O que muda na prática a partir de agora

Até a Reforma, o aluguel recebido por uma holding não sofria incidência de ISS — os tribunais entendem que a simples locação de imóvel não é serviço para esse fim — e a tributação ficava restrita ao IRPJ e à CSLL, geralmente no Lucro Presumido. Com a LC 214/2025, o fornecimento de imóveis mediante remuneração, incluindo a locação, entra no campo de incidência do IBS e da CBS, com regras de transição específicas para o setor imobiliário nos artigos 251 a 261 da lei.

Na prática, isso significa que a receita bruta do aluguel passa a compor a base de cálculo desses tributos, além de continuar sujeita ao IRPJ e à CSLL que já incidiam antes.

NFS-e com IBS e CBS destacados a partir de agosto de 2026

Desde 1º de agosto de 2026, todo locador — pessoa física ou jurídica que se enquadre nas regras — precisa emitir NFS-e destacando a CBS em alíquota simbólica de 0,9% e o IBS em 0,1%, somando 1% sobre o valor do aluguel. A exigência está no artigo 343, parágrafo 2º, da LC 214/2025, combinado com o Decreto 12.955/2026, e a Resolução CGIBS nº 6/2026 padronizou os leiautes e os códigos de serviço usados nessa nota.

É importante entender que esse 1% ainda não representa cobrança efetiva do imposto: 2026 funciona como um ano de teste do novo sistema, em que os valores aparecem destacados na nota para calibrar a operação, sem recolhimento real desses tributos sobre a locação.

Quando a pessoa física também vira contribuinte de IBS e CBS

A regra não vale só para quem tem holding. Pelo artigo 251 da LC 214/2025, uma pessoa física que aluga imóveis diretamente, em nome próprio, também pode se tornar contribuinte de IBS e CBS — mas apenas quando dois requisitos ocorrerem ao mesmo tempo:

  • Receita anual com locação superior a R$ 240.000; e
  • Mais de três imóveis distintos locados.

Quem não se encaixa nesses dois critérios simultaneamente continua declarando o aluguel apenas pelo carnê-leão, sem passar a recolher os novos tributos sobre o consumo.

Holding ou pessoa física: quem paga menos a partir de 2027?

Simulações divulgadas por especialistas tributários mostram que, a partir de 2027 e 2028, a diferença entre os dois formatos deve ficar ainda mais evidente. Uma pessoa física contribuinte de IBS/CBS pode chegar a recolher até 29,33% sobre o aluguel, somando o IRPF (até 27,5%) com o IBS e a CBS (1,83%). Já uma holding no Lucro Presumido tende a ficar entre 9,51% e 12,71%, somando IRPJ, adicional de IRPJ, CSLL e o IBS/CBS.

Em uma renda de aluguel de R$ 100.000 por mês, essa diferença de alíquota pode representar uma economia mensal expressiva para quem opera pela holding — mas o número exato depende do perfil da estrutura e precisa ser simulado caso a caso.

A vantagem de alugar para empresas: o crédito do locatário

Quando o inquilino é uma pessoa jurídica que usa o imóvel em atividade sujeita ao IBS e à CBS — escritórios, lojas, indústrias, galpões logísticos — a LC 214/2025 permite que esse locatário se aproprie do crédito correspondente ao valor destacado na nota fiscal do locador. Na prática, isso reduz o custo tributário líquido do aluguel para quem aluga da holding, tornando o imóvel locado por pessoa jurídica mais competitivo do que o mesmo imóvel alugado por pessoa física, que não gera esse crédito.

Regime de transição para contratos comerciais já formalizados

A LC 214/2025 criou um regime especial de transição, válido entre 2026 e 2033, para quem já tinha contrato de exploração imobiliária por prazo determinado formalizado até 31 de dezembro de 2025, no caso de imóveis comerciais. Nessas situações, é possível ter direito a uma alíquota combinada reduzida de IBS e CBS de 3,65% durante o período de transição, em vez da alíquota cheia. Vale revisar se algum contrato da holding se encaixa nessa hipótese.

Outros pontos que merecem revisão na holding em 2026

  • Contratos informais ou verbais de locação: precisam ser formalizados para que a operação fique regular diante das novas obrigações fiscais.
  • Cessão gratuita de imóveis a sócios: passou a ser uma nova hipótese de incidência de IBS e CBS, e merece atenção redobrada em holdings que usam imóveis para uso familiar.
  • ITCMD mais progressivo: desde 2026, os estados são obrigados a aplicar alíquotas maiores para patrimônios de maior valor, podendo chegar a 8%. Isso afeta diretamente o planejamento sucessório feito por meio da holding.
  • Retenção sobre dividendos mensais: pagamentos de dividendos acima de R$ 50.000 por mês, de uma mesma empresa para a mesma pessoa física, também entraram na régua das novas regras e precisam ser considerados no planejamento de distribuição de lucros.

Referências

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